マンション経営に関すること

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高利回り商品として

他の金融商品と比べて圧倒的に高い利回りが期待できます。投資用マンションの利回りは一般的に4~5%です。それに比べ他の金融商品は1%を大きく下回る商品が大半です。投資用マンションは株やFXなどと比べると、短期的に大きな利益を生み出せる商品ではありませんが、これらは大きなリスクを伴うことがありますので、商品の質を考えて効率的に分散投資を行い資産形成を行いましょう。長期保有の投資商品としては高い利回りが期待できますのでマンション経営は大きなメリットがあります。

家賃収入という収入源を確保する

日本人の平均寿命は男性が78歳、女性84歳で、世界No.1の長寿国です。試算では2050年には男性が80歳、女性が89歳になると予想されていますので、老後は余生ではなく、第二の人生の始まりだと言っても過言ではありません。

退職後は継続的な収入を得るのが困難となるのが一般的です。従いまして、継続的に収入を生み出す資産を保有することは大変重要になります。

例えば、退職金を2,000万円受け取ったとしても、現状では預貯金で十分な利息収入を得ることは出来ません。また、有価証券投資は景気に左右されやすく、大きく損失を被る可能性もあります。
資産運用型マンションは継続的に収入を得ることが期待できます。現金で購入する方法もあれば、ローンを組んで購入される場合でも、定年退職までの時間を有効に使ってマンションを所有することで、定年後に家賃収入を受け取ることもできます。
いずれにしても、老後の生活を考えると継続的な収入源の確保が必要と言えます。

Q. 退職金2,000万円を現金で持つ場合と、資産運用型マンションとして所有する場合、どちらが有利か?

退職金2,000万円を現金で持ち、毎月10万円づつ使っていった場合

退職金2,000万円でマンションを購入し、毎月10万円の家賃収入を受け取った場合

 

※上記はシミュレーションであり、経済情勢等により、家賃収入の額、売却価格は変動する可能性があります。また、管理費等諸経費が別途発生します。

生命保険加入と同様の効果

住宅ローンには、団体信用生命保険がついています。掛け金は一般的に毎月のローンの支払いに含まれていますので、加入に際し特別な負担金はありません。住宅ローンの返済期間中に、ご本人に万が一の事態が起こった場合には、保険金でローンの残債を完済する仕組みとなっていますので、残されたご家族にはローンの無いマンションが残り、その後の家賃収入を受け取ることが可能です。

また、すでに生命保険に加入されている場合も、死亡保証額を増額した効果を得ることができ、その分の死亡保証額を減額するなど生命保険料の節約も可能です。また、一般生命保険の持つ、保険金受け取り時のインフレリスクにも対応することができます。

定期付終身保険: 終身保険は保険料が高いので、掛捨の定期保険とセットで加入するのが一般的です。

節税効果

マンションを所有し第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告することになります。
その際、建物の減価償却費、住宅ローンの利息などの必要経費が認められ、不動産所得が赤字になった場合、給与所得と不動産所得を損益通算することにより、税務上のメリットを享受することができます。

給与所得から源泉徴収されている公務員、サラリーマンの方は、勤務先で給与から控除された所得税が還付され、また住民税も軽減されます。但し、節税効果は個々の納税内容等によって変わり、永続的に続くものではありませんので、ご自身に合った節税シミュレーションを行う必要があります。また、不動産所得が黒字になった場合には既存の所得に加算され、所得税・住民税が増加します。

資産運用型マンションを所有した場合の節税シミュレーション

■家族構成
夫: サラリーマン(年収800万円)
妻: 専業主婦
子供:中学生と小学生の二人

■資産運用型マンションの年間収支(初年度)
物件価格2,000万円、ローン利用額1,900万円、金利3.0%、35年ローン、賃料7.5万円の場合。
家賃収入(90万円)-必要経費(197万円)=不動産所得(-107万円)
購入前課税所得(441万円)+不動産所得(-107万円)= 購入後課税所得(334万円)

資産運用型マンションを所有した場合の節税シミュレーション

※上記は概算であり、諸条件により異なります。社会保険料は80万円で計算しています。
※2年目以降は必要経費が減少します。このため、節税額も少なくなります。

所得税法第69条で認められている損益通算の仕組み

マンションを第三者に賃貸し、家賃収入を受け取った場合、建物の減価償却や住宅ローンの利息、管理費、固定資産税などが必要経費として認められます。必要経費が家賃収入より大きくなれば、不動産所得は赤字になります。赤字は給与所得から差し引くこと(損益通算)ができます。

所得税法第69条で認められている損益通算の仕組み

※控除を受けるための要件など詳しい内容につきましては、最寄りの税務署にお問合せ下さい。

相続税対策にも役立つ!

万が一の場合でも不動産は大きな魅力を秘めています。

遺産を評価する際、現金、有価証券は原則その額面(時価額)が課税対象となりますが、実物資産である不動産は購入価格より低く評価をしてくれます。

マンション投資の場合、まず建物部分(固定資産評価額)の50%、土地部分は公示価格(路線価)の80%程度で評価されます。さらにこれを賃貸に回している場合、土地の評価額より借地権割合と借家権割合を乗じた率を控除して計算します。最終的に現金と比較した場合、50~70%相当の資産評価となり、結果として相続税が少なくて済みます。

相続税対策

子供の住まいとして等、自己使用もできる!

投資を主体に考えられてきたワンルームマンション。しかし、今後の社会の変化を考えると、利用形態そのものも時代やライフスタイルの変化に応じて変わってくるのではないかと思われます。そこで、進学する子供用としてやセカンドハウスとして。また、SOHOと呼ばれる個人事業形態が増加傾向にある今、ワンルームマンションは快適な仕事場にもなるのではないでしょうか。

投資用といっても、「自分では住みたくないから賃貸に回す」というような物件では、中長期で安定した賃貸需要を確保することは難しいでしょう。「こんな立地の良いマンションなら自分で住みたい」と思うような物件だからこそ、安定した賃貸収入のベースになるのです。