相続税の節税対策2 「土地と賃貸アパート」

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相続税の節税対策2 「土地と賃貸アパート」

「アパートを建てると相続税が安くなる」

と聞いたことがあるかと思います。
しかし、なぜ安くなるのかをご存知の方は少ないのではないでしょうか。

そこで、今回は事例を使いながら節税(安くなる)の仕組みを解説していきます。

まずは、アパート建築した場合の土地と建物の評価方法は以下の通りです。

土地
利用区分が自用地(更地)から貸家建付地に変わります

[貸家建付地の算式]
自用地評価額-(自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

建物
利用区分が自用家屋ではなく貸家になります

[貸家の算式]
固定資産税評価額-(固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合は地域によって異なりますが国税庁HPから調べられます。借家権割合は全国一律で30%です。賃貸割合はアパートの部屋のうち、実際に人に貸している部屋の割合のことです。

 

 

事例
2億円(自用地評価額)の土地の上に1億円のアパートを建築した場合
借地権割合60% 借家権割合30% 賃貸割合100%

[土地の評価]
2億円-(2億円×60%×30%×100%)=1億6400万円

[建物の評価]
固定資産税評価額は未償却残高の60%と言われているため
1億円×60%=6000万円 と仮定する
6000万円-(6000万円×30%×100%)=4200万円
よって、課税価格の評価減額は土地建物合わせて9400万円となります。

土地 2億円-1億6400万円=3600万円
建物 1億円-4200万円  =5800万円

 

相続税の実効税率を30%と仮定した場合は、9400万円×30%=2820万円
の相続税節税となる計算です。また、小規模宅地等の特例の要件を備えている場合は、この特例による評価減の効果も受けることができます。

ちなみにアパート建築費1億円は手元資金か借入金かの違いに関わらず相続税の節税効果を得られます。

しかし、納税資金の確保の面から考えると借入金で建築した方が手元に資金が残るという意味で相続対策となりそうです。

建物の建築名義者の選択を誤ると相続税節税の効果は減少するので、建物の所有者を誰にするかは充分な検討が必要です。

 

次回は、「相続税の節税」の生前贈与について検討します。