「アパートを建てると相続税が安くなる」

と聞いたことがあるかと思います。
しかし、なぜ安くなるのかをご存知の方は少ないのではないでしょうか。

そこで、今回は事例を使いながら節税（安くなる）の仕組みを解説していきます。

まずは、アパート建築した場合の土地と建物の評価方法は以下の通りです。

土地

利用区分が自用地（更地）から貸家建付地に変わります

［貸家建付地の算式］
自用地評価額－（自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

建物

利用区分が自用家屋ではなく貸家になります

［貸家の算式］
固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合は地域によって異なりますが国税庁HPから調べられます。借家権割合は全国一律で３０％です。賃貸割合はアパートの部屋のうち、実際に人に貸している部屋の割合のことです。

事例

２億円（自用地評価額）の土地の上に１億円のアパートを建築した場合
借地権割合６０％　借家権割合３０％　賃貸割合１００％

［土地の評価］
２億円－（２億円×６０％×３０％×１００％）＝１億６４００万円

［建物の評価］
固定資産税評価額は未償却残高の６０％と言われているため
１億円×６０％＝６０００万円　と仮定する
６０００万円－（６０００万円×３０％×１００％）＝４２００万円
よって、課税価格の評価減額は土地建物合わせて９４００万円となります。

土地　２億円－１億６４００万円＝３６００万円
建物　１億円－４２００万円　　＝５８００万円

相続税の実効税率を３０％と仮定した場合は、９４００万円×３０％＝２８２０万円
の相続税節税となる計算です。また、小規模宅地等の特例の要件を備えている場合は、この特例による評価減の効果も受けることができます。

ちなみにアパート建築費１億円は手元資金か借入金かの違いに関わらず相続税の節税効果を得られます。

しかし、納税資金の確保の面から考えると借入金で建築した方が手元に資金が残るという意味で相続対策となりそうです。

建物の建築名義者の選択を誤ると相続税節税の効果は減少するので、建物の所有者を誰にするかは充分な検討が必要です。

次回は、「相続税の節税」の生前贈与について検討します。